Contacto

Herencia y donación de inmuebles: cómo minimizar el impacto fiscal

herencia

Herencia y donación de inmuebles: minimiza el impacto fiscal 2026

La herencia de un piso puede costar cero euros en Madrid o Andalucía y decenas de miles en otras comunidades autónomas. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) es uno de los más variables de España: la misma herencia puede estar prácticamente exenta en algunas comunidades y generar una factura considerable en otras según dónde viviera el fallecido. Esta guía explica cómo funciona el ISD, qué bonificaciones existen por comunidad autónoma, cuándo conviene donar en vida en lugar de esperar a la herencia, y qué es la plusvalía del muerto que muchos herederos desconocen.

Qué es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) es el tributo que grava la transmisión de bienes y derechos cuando se reciben de forma gratuita, bien por fallecimiento (herencia) o bien por donación en vida. Lo regula la Ley 29/1987, que establece una escala impositiva estatal entre el 7,65% y el 34%, pero las comunidades autónomas tienen plenas competencias para aplicar reducciones y bonificaciones propias.

Tres reglas de competencia que conviene saber:

  • En herencias: el impuesto se liquida en la comunidad autónoma donde el fallecido tenía su residencia habitual durante los 5 años anteriores al fallecimiento, con independencia de dónde estén los bienes o vivan los herederos.
  • En donaciones de inmuebles: el impuesto se liquida en la comunidad autónoma donde está el inmueble, no donde vive el donante ni el receptor.
  • En donaciones de otros bienes: el impuesto se liquida en la comunidad autónoma de residencia del receptor de la donación.

El plazo para liquidar el ISD es de 6 meses desde el fallecimiento en el caso de herencias, prorrogable por otros 6 meses previa solicitud. En donaciones, el plazo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.

Dato clave: El obligado tributario es siempre el heredero o donatario (quien recibe), no quien transmite. Cada heredero liquida su propio impuesto de forma independiente, lo que permite que la factura varíe entre hermanos según su patrimonio preexistente.

 Bonificaciones por comunidad autónoma en 2026

El mapa del ISD en España en 2026 refleja diferencias muy significativas según la comunidad autónoma. Estas son las situaciones más relevantes para herencias entre familiares directos (hijos, cónyuge, padres):

Novedad 2026: Comunidad Valenciana amplía la bonificación del ISD al Grupo III (hermanos, tíos, sobrinos) con un 25% desde el 1 de junio de 2026, que subirá al 50% desde junio de 2027 (Ley 5/2025). Canarias ya aplica el 99,9% incluso para Grupo III, lo que la convierte en la comunidad más generosa de España para herencias entre familiares no directos.

 Herencia vs donación: cuándo conviene cada opción

Una de las decisiones de planificación patrimonial más relevantes es si es mejor donar en vida o esperar a la herencia. La respuesta depende de la comunidad autónoma y del tipo de bien:

  • Cuando la herencia tiene más bonificación que la donación: en algunas comunidades autónomas las bonificaciones para herencias son superiores a las de donaciones. En estos casos, puede ser más eficiente esperar al fallecimiento natural que donar en vida. Conviene verificar en cada comunidad si la bonificación aplica igual a donaciones que a herencias.
  • Cuando la donación es más eficiente: si el donante reside en una comunidad con bonificación del 99% tanto para herencias como para donaciones (como Madrid o Andalucía), donar en vida puede ser interesante para que el receptor disponga del bien con antelación sin coste fiscal adicional.
  • Pacto sucesorio notarial: fórmula especialmente utilizada en comunidades con derecho foral (Galicia, País Vasco, Cataluña, Aragón, Baleares, Navarra). Permite transmitir bienes en vida con tratamiento fiscal de herencia, evitando el ISD de donación. En Galicia, por ejemplo, la apartación y el pacto de mejora tienen tratamiento fiscal muy favorable.

Una diferencia crítica que muchos desconocen: donar un inmueble revalorizado tributa en el IRPF del donante como si lo hubiera vendido. Si el padre dona un piso que compró por 100.000 euros y ahora vale 250.000 euros, la diferencia de 150.000 euros genera una ganancia patrimonial en el IRPF del padre aunque no haya cobrado nada. En una herencia, esa ganancia no tributa gracias a la llamada “plusvalía del muerto”.

Regla práctica: Donar un inmueble muy revalorizado puede ser más caro fiscalmente que heredarlo, por el IRPF que paga el donante sobre la ganancia patrimonial latente. Antes de donar, calcula el coste del IRPF del donante más el ISD del receptor y compáralo con el escenario de herencia futura.

 La plusvalía del muerto: el gran ahorro de las herencias

La plusvalía del muerto es una de las ventajas fiscales más importantes y menos conocidas del sistema español. Consiste en que, cuando se hereda un inmueble, el valor de adquisición que computa para el heredero a efectos del IRPF futuro es el valor declarado en la herencia, no el precio original que pagó el fallecido.

Ejemplo: el padre compró un piso por 80.000 euros en 1990. Cuando fallece, el piso vale 300.000 euros. El hijo lo hereda y lo declara en el ISD por 300.000 euros. Si el hijo vende ese piso inmediatamente por 300.000 euros, su ganancia patrimonial en el IRPF es cero euros: el valor de adquisición para él son los 300.000 euros declarados en la herencia.

Si el padre hubiera donado ese piso en vida, habría tenido que tributar en el IRPF por la ganancia de 220.000 euros (300.000 – 80.000), con una factura que puede superar los 55.000 euros en tramos altos. La herencia neutraliza esa ganancia acumulada durante toda la vida del causante, lo que supone un ahorro fiscal que puede ser muy significativo.

Importante: La plusvalía del muerto aplica exclusivamente en herencias. En donaciones, el donatario hereda el valor de adquisición original del donante, no el valor de la donación. Si el hijo recibe el piso en donación y luego lo vende, su ganancia patrimonial se calcula desde los 80.000 euros originales, no desde los 300.000 de la donación.

 Reducción por vivienda habitual del fallecido

Cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido existe una reducción específica en la base imponible del ISD, tanto a nivel estatal como en muchas comunidades autónomas:

  • Reducción estatal: el 95% del valor de la vivienda habitual del causante, con un límite de 122.606,47 euros por heredero. Para aplicarla, el heredero debe mantener la vivienda en su patrimonio durante al menos 10 años.
  • Reducciones autonómicas: muchas comunidades amplían este beneficio. Algunas elevan el porcentaje al 99% o 100%, aumentan el límite máximo o reducen el plazo de mantenimiento a 5 años.
  • Quién puede aplicarla: cónyuge, descendientes o ascendientes del fallecido, o parientes colaterales mayores de 65 años que hubieran convivido con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Esta reducción puede ser especialmente relevante cuando el único bien significativo de la herencia es el piso familiar. Sin ella, los herederos podrían verse obligados a vender el inmueble para pagar el ISD.

Estrategias de planificación patrimonial

La planificación patrimonial previa puede reducir significativamente la factura fiscal de una herencia futura:

La planificación de la herencia de inmuebles es uno de los ámbitos donde la diferencia entre actuar con criterio fiscal o sin él puede suponer decenas de miles de euros. Con bonificaciones del 99% o el 100% en comunidades como Madrid, Andalucía, Cantabria, Baleares o Canarias para herencias entre familiares directos, el ISD puede ser prácticamente irrelevante. En otras comunidades sin bonificaciones significativas, puede representar una factura muy elevada.

Las dos claves más importantes son: aprovechar la plusvalía del muerto que neutraliza las ganancias acumuladas del fallecido, y planificar con tiempo suficiente —mínimo 5-10 años antes— para que las estrategias de donación fraccionada, usufructo o pactos sucesorios puedan ejecutarse correctamente. Hacer esto el último año de vida del causante puede ser demasiado tarde para optimizar la fiscalidad.

En 2026, la novedad más relevante es la extensión de las bonificaciones en Comunidad Valenciana al Grupo III (hermanos, tíos, sobrinos) con un 25% desde junio de 2026. Una oportunidad de planificación que conviene no dejar pasar.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones varía significativamente según la comunidad autónoma y la situación personal de cada contribuyente. Se recomienda consultar con un asesor fiscal especializado en planificación patrimonial antes de tomar decisiones de transmisión patrimonial.

Autor: redacción constructor de libertad, por: Diana González Rojas.

Fuentes:

Únete a la comunidad

Facebook-f Instagram

© 2025 Constructor de libertad.

Las inversiones inmobiliarias implican riesgos, incluyendo la posible pérdida parcial o total del capital invertido. Las rentabilidades obtenidas en operaciones anteriores no garantizan resultados futuros. La información publicada en este sitio web tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni oferta pública.

Aviso Legal / Términos y Condiciones

Política de privacidad