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Deducciones fiscales del propietario que alquila: lista completa 2026

Deducción

Deducciones del propietario en alquiler: guía completa 2026

El IBI, los intereses de la hipoteca, el seguro del hogar, la comunidad de propietarios, las reparaciones y la amortización del inmueble son todos gastos deducibles en el IRPF del propietario que alquila. Conocer y aplicar correctamente cada deducción puede suponer una diferencia de 1.500 a 3.000 euros anuales en la factura fiscal. Además, el rendimiento neto positivo puede reducirse entre un 50% y un 90% según el tipo de contrato. Esta guía recorre todos los gastos deducibles con sus límites, los cuatro tramos de reducción vigentes en 2026 y los errores más frecuentes.

Cómo tributa el alquiler en el IRPF

Cuando alquilas una vivienda como persona física, los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario en la base general del IRPF. El esquema de cálculo sigue cuatro pasos:

Importante: La reducción del rendimiento neto solo aplica cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino. No aplica para alquiler turístico, alquiler de temporada, alquiler de locales comerciales ni alquiler de habitaciones sueltas en la vivienda habitual del propietario.

 Lista completa de gastos deducibles

La Agencia Tributaria permite deducir todos los gastos necesarios para obtener el ingreso por arrendamiento. Estos son los principales:

  • Intereses de la hipoteca: los intereses del préstamo con el que se financió la compra o mejora del inmueble son deducibles al 100%. No es deducible la parte del capital amortizado, solo los intereses. Limite conjunto con gastos de conservación: no pueden superar los ingresos íntegros del inmueble. El exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
  • IBI y tasas municipales: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la tasa de basuras y cualquier otro tributo local vinculado al inmueble son deducibles al 100%. Si el piso no estuvo alquilado todo el año, se prorratean por los días efectivamente arrendados.
  • Comunidad de propietarios: la cuota mensual ordinaria es deducible al 100%. Las derramas extraordinarias también son deducibles si corresponden a gastos de conservación o reparación. Las derramas para mejoras que aumenten el valor del inmueble se amortizan, no se deducen de golpe.
  • Seguros: el seguro del hogar (continente y contenido), el seguro de responsabilidad civil y el seguro de impago de alquiler son deducibles al 100% si los paga el propietario.
  • Gastos de conservación y reparación: pintura, arreglo de humedades, sustitución de electrodomésticos averiados, reparación de instalaciones. Deducibles al 100% en el año en que se producen. Límite conjunto con los intereses: no pueden superar los ingresos íntegros del inmueble ese año.
  • Gastos de administración y gestión: honorarios de administrador de fincas, gestoría, asesor fiscal y plataformas de gestión de alquiler. Todos deducibles al 100%.
  • Gastos jurídicos: honorarios de abogado por reclamación de rentas impagadas, costes de desahucio y gastos de formalización del contrato de arrendamiento.
  • Suministros: solo si los paga el propietario y están incluidos en la renta. Si los paga el inquilino directamente, no son deducibles para el propietario.
  • Saldos de dudoso cobro: las mensualidades impagadas por el inquilino son deducibles como gasto cuando han transcurrido más de seis meses desde la primera gestión de cobro sin que se haya conseguido el cobro efectivo.
  • Amortización del inmueble: el 3% sobre el mayor valor entre el coste de adquisición de la construcción (excluido el suelo) o su valor catastral de construcción. Es el gasto deducible más potente y el que más propietarios olvidan o calculan mal.
  • Amortización del mobiliario: el 10% anual sobre el valor de los muebles y electrodomésticos cedidos con la vivienda, durante un máximo de 10 años. Requiere factura de cada elemento.

Lo que NO es deducible: No son gastos deducibles: el IBI correspondiente a periodos en que el piso no estuvo alquilado, los gastos de comunidad de esos mismos periodos, las mejoras (que se amortizan), los gastos personales del propietario, ni el capital amortizado de la hipoteca.

 Los cuatro tramos de reducción del rendimiento neto

La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda introdujo cuatro tramos de reducción que se aplican sobre el rendimiento neto positivo una vez descontados todos los gastos. Solo aplica el tramo más alto que corresponda, no son acumulables:

Para los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 sigue aplicando la reducción del 60% con carácter general, independientemente de la zona y el perfil del inquilino.

Aviso importante: La reducción del 70% y el 90% requieren que el inmueble esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada oficialmente. En 2026, solo Cataluña ha declarado zonas tensionadas a nivel autonómico. La aplicación de estos tramos fuera de zonas declaradas puede ser cuestionada por Hacienda.

 Ejemplo práctico: cuánto pagas realmente

Veamos un ejemplo con un piso alquilado en Madrid por 1.000 euros mensuales (12.000 euros anuales), con hipoteca de 600 euros al mes (de los que 350 euros son intereses):

Ingresos íntegros: 12.000 euros Intereses hipoteca: -4.200 euros (350 x 12) IBI: -400 euros Comunidad: -600 euros Seguro hogar: -300 euros Amortización inmueble (3%): -3.000 euros Rendimiento neto: 3.500 euros Reducción 60% (contrato anterior a mayo 2023): -2.100 euros Rendimiento neto reducido: 1.400 euros IRPF al 30% (tipo marginal): 420 euros al año

Con ingresos de 12.000 euros anuales por alquiler, la factura fiscal real es de solo 420 euros al año si se aplican correctamente todos los gastos y la reducción. Sin aplicar la amortización ni la reducción, el mismo propietario pagaría más de 3.000 euros de IRPF.

Errores más frecuentes que cuestan dinero

La deducción correcta de todos los gastos de alquiler y la aplicación de la reducción del rendimiento neto pueden reducir la factura fiscal del propietario en 1.500 a 3.000 euros anuales. Son ventajas que la ley reconoce expresamente y que muchos propietarios dejan escapar por desconocimiento o por no llevar un registro ordenado de los gastos.

La regla de oro es simple: guarda todas las facturas, calcula bien la amortización y aplica la reducción que corresponda según el tipo de contrato. Si el piso está alquilado como vivienda habitual del inquilino mediante un contrato firmado después del 26 de mayo de 2023, tienes derecho a una reducción mínima del 50% y posiblemente mayor según la zona y el perfil del inquilino.

En 2026, con la AEAT intensificando el control mediante inteligencia artificial y cruce de datos con plataformas y catastro, declarar correctamente no es sólo conveniente: es imprescindible. Un asesor fiscal especializado en arrendamientos puede identificar deducciones que el contribuyente no conoce y garantizar que la declaración resiste cualquier revisión.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. La normativa sobre deducciones en el alquiler puede variar según la situación particular de cada contribuyente y la comunidad autónoma. Se recomienda consultar con un asesor fiscal especializado.

Autor: Redacción constructor de libertad, por: Diana González Rojas.

Fuentes:

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