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IVA vs. ITP en la compra de inmuebles: cuál pagas y cuánto en 2026

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IVA vs ITP al comprar un inmueble: cuál pagas en 2026

Comprar una vivienda en España implica pagar uno de dos impuestos según si es obra nueva o segunda mano: IVA al 10% si compras directamente al promotor, o ITP entre el 4% y el 13% según la comunidad autónoma si es una vivienda usada. La diferencia entre comprar el mismo piso en Madrid (6%) o en Cataluña (10%) puede suponer pagar 8.000 euros más o menos sobre un precio de 200.000 euros. Esta guía explica cuál aplica en cada caso, cuánto pagas por comunidad autónoma, qué es el AJD y cuáles son los tipos reducidos que puedes aprovechar en 2026.

La regla básica: obra nueva paga IVA, segunda mano paga ITP

La distinción fundamental es sencilla: el impuesto que pagas al comprar un inmueble depende de quién te lo vende.

  • Obra nueva al promotor — IVA: cuando compras directamente al promotor o constructor en primera entrega, la operación está sujeta a IVA. El tipo general es del 10% para vivienda libre y del 4% para vivienda de protección oficial (VPO). Además del IVA, pagas el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma.
  • Segunda mano entre particulares — ITP: cuando compras a un particular o a una empresa que no actúa como promotor, la operación está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo varía entre el 4% y el 13% según la comunidad autónoma. El IVA no se aplica.

Esta distinción es rígida: no puedes elegir entre IVA e ITP en la mayoría de los casos. La naturaleza del vendedor y del inmueble lo determina. Existe una excepción: en la renuncia a la exención del IVA en transmisiones de inmuebles entre empresarios, es posible optar por IVA en lugar de ITP bajo ciertas condiciones técnicas.

Regla básica: Promotor vende piso nuevo: IVA 10% más AJD. Particular o empresa no promotor vende piso usado: ITP entre 4% y 13% según comunidad. Si no tienes claro quién te vende y qué tipo de inmueble es, pregunta antes de firmar las arras.

El IVA en obra nueva: 10% más AJD

Cuando compras una vivienda nueva al promotor pagas dos impuestos:

  • IVA al 10%: sobre el precio total de la vivienda. En Canarias, el equivalente al IVA es el IGIC, que en 2026 es del 7% para viviendas nuevas. Para vivienda de protección oficial (VPO) el tipo de IVA baja al 4%.
  • AJD (Actos Jurídicos Documentados): grava la escritura notarial. Varía entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma. Madrid aplica el 0,75%. Cataluña aplica el 1,5%. Algunas comunidades tienen bonificaciones del AJD para primeras viviendas habituales, jóvenes o VPO.

Una diferencia importante respecto al ITP: el IVA soportado en la compra de un inmueble para actividad empresarial puede ser deducible en la declaración de IVA de la empresa. Para un particular que compra su vivienda habitual, no es deducible.

El ITP en segunda mano: de 4% a 13% según comunidad

El ITP es el impuesto más variable del sistema fiscal inmobiliario español. Lo paga el comprador en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, y lo gestiona la comunidad autónoma donde está el inmueble. La base imponible es el mayor de los dos valores: precio de escritura o valor de referencia catastral.

La diferencia entre comprar en Madrid (6%) y en Cataluña (10%) sobre un piso de 200.000 euros es de 8.000 euros por el mismo inmueble. Una cifra que muchos compradores no tienen en cuenta al presupuestar la operación.

Novedad 2026: Cataluña aplica una escala progresiva única en España con un tipo disuasorio del 20% para grandes tenedores (personas jurídicas o físicas con más de 10 inmuebles urbanos residenciales). Comunidad Valenciana bajó el tipo general del 10% al 9% desde junio de 2026, pero mantiene el 11% para inmuebles de más de 1.000.000 euros.

 Tipos reducidos de ITP: quién puede pagar menos

La mayoría de comunidades autónomas tienen tipos reducidos de ITP para colectivos específicos. Los más comunes:

  • Jóvenes menores de 35-36 años: muchas comunidades aplican tipos del 3% al 6% para la compra de primera vivienda habitual, con límite de precio del inmueble (generalmente 150.000-180.000 euros). En Murcia, un menor de 35 años puede pagar el 3% frente al 8% general: 10.000 euros menos sobre 200.000 euros.
  • Familias numerosas: tipos reducidos entre el 3% y el 6% en la mayoría de comunidades para compra de vivienda habitual.
  • Personas con discapacidad: tipos reducidos del 3% al 5% en muchas comunidades para grados de discapacidad iguales o superiores al 33% o al 65%.
  • Vivienda de protección oficial (VPO): tipos reducidos del 1% al 4% en la mayoría de comunidades.
  • Zonas rurales despobladas: algunos municipios de menos de 10.000 habitantes tienen tipos reducidos específicos para frenar el despoblamiento rural.

Para beneficiarte de un tipo reducido debes acreditarlo en el momento de la autoliquidación. Si presentas el modelo 600 con el tipo general y después reclamas la devolución, el proceso es más lento y puede tener plazos de prescripción.

El valor de referencia catastral: la trampa que muchos no ven

Desde 2022, la base imponible del ITP ya no es siempre el precio escriturado: es el mayor de los dos valores entre el precio de compraventa y el valor de referencia catastral del inmueble. Este valor de referencia lo publica el Catastro anualmente y puede ser superior al precio real de mercado en algunas zonas.

Lo que esto significa en la práctica: si compras un piso por 150.000 euros pero el valor de referencia catastral es 170.000 euros, la base imponible del ITP será 170.000 euros, no 150.000 euros. Pagarás ITP sobre 170.000 euros aunque hayas pagado menos. Si el precio de escritura es superior al valor de referencia, la base imponible es el precio de escritura.

Para evitar sorpresas, consulta el valor de referencia catastral antes de hacer una oferta. Está disponible de forma gratuita en la Sede Electrónica del Catastro (sede.catastro.gob.es) introduciendo la referencia catastral del inmueble.

Consejo práctico: Si el valor de referencia catastral es superior al precio que vas a pagar y consideras que ese valor es incorrecto o superior al de mercado, puedes impugnarlo en el momento de presentar la autoliquidación del ITP. El plazo de recurso es de un mes desde la notificación. Hazlo con asesoría fiscal: los éxitos en estas impugnaciones son frecuentes cuando el valor de referencia está sobreestimado.

El ITP es el impuesto que más varía entre compradores del mismo piso según dónde esté: desde el 4% del País Vasco hasta el 13% en los tramos altos de Cataluña y Baleares. Conocer el tipo aplicable en tu comunidad, los tipos reducidos disponibles para tu perfil y el valor de referencia catastral del inmueble es trabajo previo imprescindible antes de firmar unas arras.

Y no olvides el AJD si la compra es de obra nueva: ese impuesto adicional puede suponer entre 1.250 euros y 5.000 euros extra sobre un piso de 250.000 euros según dónde lo compres. La fiscalidad inmobiliaria no es un detalle de la operación: puede ser la diferencia entre que la compra sea viable o no.

En 2026, dos novedades relevantes: Cataluña endurece la fiscalidad para grandes tenedores con un tipo disuasorio del 20%, y Comunidad Valenciana baja del 10% al 9% su tipo general. El mapa fiscal sigue cambiando: verifica siempre la normativa vigente en el momento exacto de la compra.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Los tipos impositivos pueden variar según la normativa autonómica vigente en cada momento. Se recomienda verificar el tipo aplicable con la administración tributaria de la comunidad autónoma correspondiente antes de formalizar cualquier compraventa.

Autor: redacción constructor de libertad, por: Diana González Rojas.

Fuentes:

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