Contacto

Coliving y flex living: el nuevo modelo de vivienda que atrae al inversor en 2026

coliving

Coliving y flex living 2026: rentabilidad real frente al boom inversor

El flex living ha atraído ya 1.600 millones de euros de pipeline inversor y duplicará su stock hasta las 38.716 camas en 2028, según JLL. Pero la rentabilidad bruta del 8%-11% que se publicita en los folletos de inversión se reduce a un 4%-6% neto real una vez descontados los gastos de gestión profesional, la reforma inicial y la vacancia. Esta guía explica qué es el coliving y el flex living, cómo está estructurado el mercado, qué rentabilidad puede esperar realmente un inversor particular y por qué algunos analistas ya hablan de señales de sobrecalentamiento en 2026.

Qué son el coliving y el flex living

El coliving consiste en alquilar un inmueble por habitaciones, con contratos de temporada y servicios añadidos: mantenimiento, limpieza y actividades de comunidad (community building). El flex living es el término más amplio que engloba al coliving junto con otros formatos de vivienda flexible: Corporate Living (alojamiento corporativo en zonas suburbanas), Vacation Living (vacacional en costa o entornos rurales) y residencias de estudiantes (PBSA).

El concepto que defiende el sector es “Living as a Service”: no se trata simplemente de hospedar personas, sino de ofrecer una experiencia con comunidad gestionada de forma proactiva. El cambio de paradigma, según consultoras como Savills, va del inquilino tradicional al “usuario” que no solo alquila una vivienda, sino que elige una experiencia.

Existen dos variantes principales según ubicación y escala:

  • Coliving urbano: desarrollado en suelo residencial dentro de la ciudad, de menor tamaño, con menos zonas comunes pero mayor sentido de comunidad.
  • Corporate Living suburbano: en suelos comerciales en los alrededores de las ciudades, mayor tamaño y más amenities, pero con menor sentido de comunidad.

El mercado en cifras: de 19.000 a 38.716 camas en 2028

España cuenta actualmente con más de 19.000 camas operativas en el sector flex, y la previsión de JLL apunta a 38.716 camas en 2028, prácticamente el doble. Esto sitúa a España en el top 3 europeo, solo por detrás de Francia (~18.000 camas) y Reino Unido (~17.000), por delante de Alemania, Holanda, Portugal y Dinamarca.

Las cifras de inversión confirman el dinamismo del sector:

  • 1.600 millones de euros de pipeline: comprometidos para 2028, con operaciones forward purchase y forward funding en curso.
  • 750 millones invertidos solo en el primer trimestre de 2025: con operaciones como la compra de Urban Campus por Goldman Sachs, o los 300 millones de Greystar y Bain Capital en tres operaciones españolas.
  • Madrid concentra el 40% del capital: destinado a este tipo de activos alternativos, mientras Valencia y Barcelona atraen un 9% cada una.
  • Crecimiento de cinco veces en dos años solo en Madrid: de 2.000 camas en 2022 a 10.000 en 2024.

Rentabilidad por segmento (prime yield): Según JLL, el flex living ofrece un prime yield del 5,25%, similar al de las residencias de mayores, y por encima de oficinas (4,75%), residencias de estudiantes (4,5%) y residencial de alquiler tradicional (4%). Solo los centros comerciales (6,15%) y parques de medianas (6%) ofrecen rendimientos prime superiores.

 

La rentabilidad real: lo que dicen los folletos y lo que queda tras los gastos

Aquí está el punto más importante para cualquier inversor particular que valore este modelo: existe una diferencia sustancial entre la rentabilidad bruta publicitada y la rentabilidad neta real.

La rentabilidad bruta que se publicita para el coliving por habitaciones en Madrid ronda el 8%-11% anual, frente al 4%-6% del alquiler tradicional. La lógica es sólida: dividir un piso de 90 m² en cuatro habitaciones con servicios genera más ingresos totales que alquilarlo como vivienda completa. Pero lo que no aparece tan prominentemente en los folletos son los costes reales:

  • Gestión profesional: consume entre el 18% y el 22% de los ingresos brutos. Es el coste más significativo y el menos visible en las presentaciones comerciales.
  • Reforma inicial de acondicionamiento: entre 70.000 y 85.000 euros para un piso de 80-90 m², sin IVA, necesaria para adaptar el espacio al modelo de habitaciones.
  • Suministros compartidos y mantenimiento intensivo: de las zonas comunes, un gasto recurrente que no existe en el alquiler tradicional de vivienda completa.
  • Vacancia real: en operadores sin escala suele situarse significativamente por encima de los objetivos declarados en los folletos de inversión.

Descontados todos estos factores, la rentabilidad neta real de un coliving bien gestionado en Madrid oscila entre el 4% y el 6%: razonable, pero no la cifra de dos dígitos que aparece en el material promocional. Y eso, en los proyectos que funcionan bien.

Dato crítico: Más del 60% de los operadores de coliving fracasan a nivel global en los primeros 24 meses de operación. Esta tasa de mortalidad está documentada por el propio ecosistema de operadores que han visto colapsar a competidores. La diferencia entre invertir con un operador profesional consolidado o con un particular sin experiencia es la diferencia entre una ocupación del 95%-100% y una del 70%-80%.

Tabla comparativa: coliving vs alquiler tradicional

Cómo puede acceder un inversor particular

El inversor particular tiene varias vías de acceso al fenómeno del coliving y el flex living, con niveles de complejidad e implicación muy distintos:

  • Comprar y delegar la gestión a un operador profesional: la vía más recomendable para el particular. Empresas especializadas en gestión integral de coliving asumen la operativa diaria a cambio de una comisión (18%-22% de los ingresos brutos), a cambio de ocupaciones del 95%-100%.
  • Comprar y gestionar de forma autónoma: mayor margen teórico pero mucho mayor riesgo. La caída a ocupaciones del 70%-80% y las pérdidas de 2.500-6.000€ anuales documentadas en gestión particular hacen que esta vía solo sea recomendable para quien tenga tiempo y experiencia real en hostelería o gestión de alquileres múltiples.
  • Invertir indirectamente a través de SOCIMIs o fondos especializados: algunos vehículos cotizados y fondos privados ya incluyen activos de flex living en su cartera, permitiendo exposición al sector sin gestionar directamente un inmueble.
  • Estrategia por distrito: Madrid no es un mercado homogéneo. Conviene adaptar la estrategia según la zona: distritos con precios de compra entre 2.000 y 3.100 €/m² suelen ofrecer el balance más razonable entre renta y plusvalía.

Riesgos y señales de sobrecalentamiento

No todo en el coliving español de 2026 son buenas noticias. Existen señales que varios analistas interpretan como indicios de un ciclo que empieza a madurar o, según algunos, a sobrecalentarse:

  • Compresión del ticket medio: el ticket medio de inversión en flex living alcanzó en 2024 su máximo histórico en torno a los 40 millones de euros. A principios de 2025 había bajado a 30 millones, señal de que el diferencial de rentabilidad se está estrechando.
  • Percepción decreciente de superioridad de rentas: el porcentaje de inversores que considera que las rentas del coliving son superiores a las del alquiler tradicional bajó del 50% en 2024 al 44% en 2025.
  • Incertidumbre regulatoria: como no existe vinculación directa entre la calificación urbanística y el contrato de arrendamiento, algunos operadores aprovechan vacíos normativos para esquivar restricciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que genera fricciones sociales y riesgo de cambios legislativos futuros.
  • Conflictos sociales documentados: se han producido desahucios de familias para reconvertir edificios a coliving, generando movilización social y mayor presión política sobre el sector.

Lectura equilibrada: Cuando grandes fondos institucionales como Goldman Sachs entran en un activo alternativo, puede significar la consagración de una tendencia estructural real, o puede ser el último comprador institucional antes de que el ciclo se gire. El crecimiento de cinco veces en dos años en Madrid es un boom innegable; si también es una burbuja dependerá de cómo evolucionen la regulación y la rentabilidad neta real en los próximos 24-36 meses.

El coliving y el flex living son, sin duda, uno de los segmentos inmobiliarios más dinámicos de España en 2026, respaldados por un déficit estructural de vivienda de entre 700.000 y un millón de unidades, y por una demanda creciente de movilidad laboral y flexibilidad residencial.

Pero el inversor particular debe acercarse a este modelo con los ojos abiertos sobre la diferencia entre el folleto y la realidad. Una rentabilidad bruta del 8%-11% se convierte en un 4%-6% neto tras descontar gestión profesional, reforma inicial y mantenimiento. Y la tasa de fracaso del 60% en los primeros 24 meses a nivel global no es un dato menor: gestionar coliving sin experiencia ni escala es, sencillamente, un negocio distinto al que prometen los folletos.

Para quien quiera participar, la vía más prudente en 2026 es delegar la gestión en un operador profesional consolidado, aceptar la comisión del 18%-22% como coste de hacer las cosas bien, y entender que el éxito no dependerá de la moda del momento, sino de la ejecución profesional, la zona elegida y la solidez del marco regulatorio futuro.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento de inversión. Las cifras de rentabilidad y ocupación son orientativas y dependen del operador, la zona y la gestión específica de cada proyecto. Se recomienda un análisis de debida diligencia exhaustivo antes de invertir en este segmento.

Autor: Redaccion constructor de libertad, por Diana González Rojas

Fuentes:

Toda la información de este artículo está respaldada por las siguientes fuentes especializadas:

Únete a la comunidad

Facebook-f Instagram

© 2025 Constructor de libertad.

Las inversiones inmobiliarias implican riesgos, incluyendo la posible pérdida parcial o total del capital invertido. Las rentabilidades obtenidas en operaciones anteriores no garantizan resultados futuros. La información publicada en este sitio web tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni oferta pública.

Aviso Legal / Términos y Condiciones

Política de privacidad