En un mercado con precios de compra en máximos históricos, la pregunta que se hacen cada vez más inversores no es si merece la pena comprar un piso para alquilar, sino dónde comprar para que la operación tenga sentido financiero. La respuesta varía enormemente según la ciudad: hay mercados donde la rentabilidad bruta supera el 7% y otros donde apenas roza el 4%. Te contamos cuáles son.
Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta: qué mide cada una
Antes de entrar en los datos por ciudad, conviene tener claro qué estamos midiendo. La rentabilidad bruta es el porcentaje que resulta de dividir los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra del piso. Es el dato que publican portales como Idealista y el que aparece en todos los rankings. Por ejemplo, un piso comprado por 150.000 euros que se alquila por 750 euros al mes genera 9.000 euros anuales, lo que equivale a una rentabilidad bruta del 6%.
La rentabilidad neta descuenta de ese cálculo todos los gastos anuales asociados a la propiedad: IBI, comunidad, seguro de hogar, reparaciones, gestión, posibles periodos de vacancia y la tributación en el IRPF. En la práctica, la rentabilidad neta suele quedar entre 1,5 y 2,5 puntos porcentuales por debajo de la bruta. Un piso con rentabilidad bruta del 6% puede quedarse en un 3,5%–4% neto una vez sumados todos los costes reales.
En este artículo trabajamos con la rentabilidad bruta, que es la que permite comparar ciudades de forma homogénea, pero ten siempre presente que el dato real que se lleva el inversor al bolsillo es la neta.
El mapa nacional: 6,7% de media en el Q1 2026
Según el informe trimestral de Idealista publicado en abril de 2026, la rentabilidad bruta media de la vivienda en España se situó en el 6,7% en el primer trimestre, seis décimas por debajo del 7,3% que marcaba un año antes. La caída se explica por el fuerte encarecimiento de los precios de compra —que suben más rápido que las rentas de alquiler—, lo que va comprimiendo progresivamente el retorno para el inversor.
Pese a esa compresión, la vivienda sigue superando en más de 1,5 puntos al Bono del Estado a 10 años, que en el mismo periodo ofrecía un 3,5%. Es decir, incluso en el peor de los mercados residenciales analizados, alquilar un piso sigue siendo más rentable que la renta fija soberana española. El dato de contexto es relevante para quien compara opciones de inversión.
El alquiler medio en España subió un 8% interanual a comienzos de 2026 según Idealista, aunque con diferencias muy marcadas por territorios. Las mayores subidas se registran en Soria (+15%), Ciudad Real (+14%) y Lleida (+13%), mientras que Cataluña —con sus zonas tensionadas activas— apenas sube un 1,5% de media.
Ranking de las ciudades más rentables en 2026
Estos son los datos de rentabilidad bruta por ciudad según el informe de Idealista correspondiente al primer trimestre de 2026, el más reciente disponible:
Las grandes capitales: menor rentabilidad, mayor seguridad
Madrid y Barcelona ofrecen rentabilidades brutas del 4,7% y 5,2% respectivamente, por debajo de la media nacional. La razón es sencilla: los precios de compra han subido tan deprisa en los últimos años que las rentas de alquiler no han podido seguirles el ritmo. Comprar un piso en el barrio de Salamanca de Madrid o en el Eixample barcelonés para alquilar no es, en términos de rentabilidad por rentas, la opción más eficiente del mercado.
Dicho esto, la baja rentabilidad por alquiler no significa que sean malas inversiones. En estas ciudades, la rentabilidad total —que suma la renta por alquiler más la revalorización del precio del piso— puede ser muy competitiva. Un piso en Madrid que renta un 4,7% bruto pero que se revaloriza un 14,6% anual ofrece una rentabilidad total superior al 19%, aunque no toda sea líquida hasta la venta. Son mercados con alta liquidez, bajo riesgo de vacancia y mayor facilidad para salir de la inversión si fuera necesario.
Sevilla y Málaga merecen mención aparte: Sevilla ofrece una rentabilidad bruta en torno al 6,2% según OCU, combinando precio de compra todavía razonable con una demanda de alquiler muy sólida impulsada por turismo, estudiantes y jóvenes profesionales. Málaga, pese a sus precios más elevados, mantiene rentabilidades del 6% al 9% en sus zonas más activas gracias a la altísima demanda tanto residencial como vacacional.
Ciudades medianas y emergentes: donde está el verdadero recorrido
El hallazgo más relevante del mercado español en 2026 es que las ciudades medianas lideran la rentabilidad por alquiler con diferencia. Murcia, Lleida, Huelva, Jaén o Castellón presentan retornos superiores al 7% precisamente porque los precios de compra siguen siendo moderados mientras que las rentas de alquiler llevan años subiendo con fuerza.
Además de la rentabilidad por rentas, estas ciudades ofrecen otro atractivo: mayor potencial de revalorización en términos relativos. Cuando los precios de Madrid o Barcelona están en máximos, el recorrido alcista es limitado. En cambio, ciudades como Almería, Lugo o Castellón todavía tienen margen de subida por delante, lo que mejora la rentabilidad total de la inversión a medio y largo plazo.
Si ampliamos el análisis a municipios de menor tamaño con más de 1.000 viviendas en alquiler, los datos de Bankinter muestran que localidades como Elda, Alcoy o Burjassot superan el 8% de rentabilidad bruta. Son mercados con mayor riesgo de vacancia y menos liquidez que las grandes capitales, pero que ofrecen retornos difíciles de encontrar en el mercado residencial de cualquier gran ciudad española.
Ejemplo práctico: Un piso de 120.000 euros en Murcia alquilado a 750 €/mes genera 9.000 € anuales: rentabilidad bruta del 7,5%. El mismo importe invertido en Madrid (donde el precio medio supera los 4.300 €/m²) compraría apenas 28 m² y generaría una rentabilidad bruta inferior al 5%. La elección entre ambos mercados depende del perfil del inversor: quién busca renta máxima mira a Murcia; quien busca seguridad y liquidez, a Madrid.
La rentabilidad total: alquiler más revalorización
El Banco de España publica un indicador que muy pocos inversores conocen: la rentabilidad total de la vivienda, que combina los ingresos por alquiler más la variación del precio del activo. Según sus datos, esta cifra se situó en el 16% acumulado en los últimos doce meses para el conjunto de España. Es el indicador más honesto para evaluar el comportamiento de la vivienda como inversión, porque captura tanto la renta corriente como la ganancia patrimonial.
Con ese dato sobre la mesa, la vivienda española en 2026 no solo supera ampliamente a la renta fija, sino también a la mayoría de los activos tradicionales de bajo riesgo. El contexto de incertidumbre geopolítica —con el euríbor al alza y los mercados financieros más volátiles— refuerza además el atractivo del ladrillo como activo refugio, especialmente entre los inversores con horizonte temporal de cinco años o más.
Claves para elegir ciudad antes de invertir en 2026
Antes de decidir dónde comprar un piso para alquilar, conviene analizar cinco variables que van más allá del dato de rentabilidad bruta:
1 Demanda sostenida. Ciudades con universidad propia, polo tecnológico o industrial, o gran atractivo turístico garantizan una rotación de inquilinos constante y menor riesgo de vacancia.
2 Estatus regulatorio. Comprueba si el municipio está declarado zona tensionada o si su comunidad autónoma tiene previsto solicitarlo. Cataluña, Navarra y País Vasco ya limitan las rentas; otras comunidades podrían seguirles.
3 Precio de entrada real. Los datos de rentabilidad se calculan sobre precios de oferta. El precio final de compra puede ser inferior, lo que mejora la rentabilidad real. Negocia siempre.
4 Liquidez del mercado. Un piso en Madrid o Valencia se vende en semanas si hace falta salir de la inversión. En una ciudad pequeña, el plazo puede alargarse meses. La liquidez tiene valor aunque no genere renta directa.
5 Estado y eficiencia energética del piso. Las viviendas con certificación A o B se alquilan antes, a mayor precio y se venden con una prima del 9,7% respecto a las de menor calificación. La reforma energética es inversión, no gasto.
El mercado del alquiler en España en 2026 ofrece oportunidades reales, pero no uniformes. La rentabilidad bruta media del 6,7% esconde un abanico que va desde el 7,5% de Murcia hasta el 4,7% de Madrid, y esa diferencia de casi tres puntos puede transformar completamente la viabilidad de una inversión.
La conclusión más clara que arrojan los datos es que las ciudades medianas son las grandes ganadoras del momento en términos de rentabilidad por alquiler. Murcia, Lleida, Huelva, Jaén, Castellón o Almería combinan precios de entrada todavía razonables con rentas al alza y demanda sostenida, lo que genera los mejores retornos del mercado residencial español.
Las grandes capitales, por su parte, ofrecen menor rentabilidad por rentas pero mayor seguridad, liquidez y revalorización. Son mercados distintos para perfiles distintos. El inversor que busca renta máxima mira a las ciudades medianas; el que busca patrimonio sólido y fácil de gestionar mira a Madrid, Sevilla o Valencia.
En cualquier caso, la clave sigue siendo la misma: la rentabilidad se construye antes de comprar, no después. Elegir bien la ciudad, la zona, el tipo de piso y el perfil de inquilino es lo que determina si la inversión renta o simplemente ocupa capital sin retorno suficiente.
Los datos de rentabilidad son brutos y orientativos, calculados sobre precios de oferta. La rentabilidad neta real puede diferir según los gastos específicos de cada inmueble y la fiscalidad aplicable. Este artículo no constituye asesoramiento financiero personalizado.
Autor: Redacción constructor de libertad, por Diana González Rojas
Fuentes:
– https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/04/07/891696-la-rentabilidad-de-la-vivienda-cae-hasta-el-6-7-en-el-arranque-de-2026
– https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/13724952/01/26/estas-son-las-ciudades-espanolas-con-una-rentabilidad-del-alquiler-superior-al-7.html
– https://www.bankinter.com/blog/finanzas-personales/rentabilidad-alquiler-vivienda-espana-ciudades- https://www.ocu.org/fincas-y-casas/gestion/gestion-patrimonial/analisis/2026/02/mapa-de-rentabilidades
– https://www.bde.es/webbe/es/estadisticas/compartido/datos/pdf/si_1_5.pdf
– https://www.bestyieldfinder.com/es/spain
– https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/10/07/862822-la-rentabilidad-de-la-vivienda-cae-hasta-el-6-9-en-el-tercer-trimestre